Gayrimenkul Alımında Bilmeniz Gerekenler

Ev ya da arsa almayı planlıyorsanız, ekspertiz süreci bu kararın en kritik adımlarından biridir. Özellikle krediyle ev alacaklar için ekspertiz raporu zorunludur. Ancak sadece kredi için değil, doğru yatırım yapmak ve kandırılmamak adına da ekspertiz değerlendirmesi oldukça önemlidir. Peki, ekspertiz nedir, nasıl yapılır ve nelere dikkat edilmelidir?

Ekspertiz Nedir?

Ekspertiz, bir gayrimenkulün değerinin uzmanlar tarafından teknik, hukuki ve çevresel kriterlere göre belirlenmesidir. Bu işlem, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı bağımsız değerleme uzmanları tarafından yapılır. Bankalar, konut kredisi öncesinde bu raporu talep ederken, bireysel yatırımcılar da ekspertiz raporuyla satın alacakları mülkün gerçek değerini öğrenebilir.

Ekspertiz Raporu Ne İşe Yarar?

• Mülkün piyasa değerini belirler

• Bankanın vereceği kredi miktarını etkiler

• Yatırım kararlarında riskleri azaltır

• İmar durumu, tapu bilgileri, ruhsat ve yasal durum gibi belgeleri kontrol eder

• Fiziki durumu, yapı kalitesi ve konum avantajlarını değerlendirir

Ekspertiz Nasıl Yapılır?

1. Başvuru Yapılır

Ekspertiz süreci genellikle banka aracılığıyla başlar. Krediyle ev alıyorsanız banka, anlaşmalı olduğu lisanslı ekspertiz firmasına başvuru yapar. Bireysel olarak da doğrudan SPK lisanslı bir firmayla anlaşabilirsiniz.

2. Saha Ziyareti Yapılır

Ekspertiz uzmanı, mülkü yerinde ziyaret ederek:

• Oda sayısı, metrekare durumu

• Bina yaşı, yapı durumu

• İç ve dış özellikler

• Ulaşım, çevre, sosyal alanlar

gibi unsurları inceler ve fotoğraflar çeker.

3. Tapu ve Yasal Belgeler İncelenir

Uzman, Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden veya belediyelerden alınan belgelerle mülkün:

• İmar durumu

• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti

• Ruhsat bilgileri

• İpotek, haciz, şerh gibi riskleri kontrol eder.

4. Piyasa Araştırması Yapılır

Aynı bölgede, benzer özelliklerdeki mülklerle karşılaştırmalı değerleme yapılır. Satış ilanları, son yapılan satışlar, kira değerleri göz önünde bulundurulur. Bu aşamada Comparable Market Analysis (CMA) yani "benzer değer kıyaslama analizi" uygulanır. Bu yöntem, ABD ve Avrupa’da da yaygın olarak kullanılır.

5. Ekspertiz Raporu Hazırlanır

Tüm veriler toplandıktan sonra yaklaşık 2-4 gün içinde rapor hazırlanır. Rapor genellikle 10-20 sayfa arasında olur ve aşağıdaki bölümleri içerir:

• Mülk bilgileri ve konumu

• Fiziki durum ve bina özellikleri

• Yasal analizler (tapu, ruhsat, imar)

• Değerleme metodolojisi

• Sonuç: Mülkün tahmini değeri

Ekspertizde Nelere Dikkat Edilmeli?

1. Lisanslı Firma ile Çalışın

Ekspertiz firması SPK onaylı ve lisanslı olmalıdır. Yetkisiz kişilerin verdiği raporlar hukuki geçerlilik taşımaz.

2. Ekspertizin Gerçek Değeri Yansıtmasına Özen Gösterin

Bazı durumlarda mülk sahipleri, ekspertiz değerini yüksek göstermeye çalışabilir. Ancak bu, kredi sürecinde sorun yaratabilir. Gerçek piyasa değeri, hem alıcı hem de banka açısından güvenli bir limandır.

3. Karşılaştırma Değerlerini Kontrol Edin

Ekspertiz raporunda belirtilen “emsal değerleme” bölümünde hangi mülklerle karşılaştırma yapıldığını inceleyin. Aynı mahallede mi, benzer özellikte mi?

4. Yasal Belgeleri Siz de Kontrol Edin

Ekspertiz uzmanı belediye ve tapudan bilgi toplasa da, siz de imar durumu, kat irtifakı ve ruhsat bilgilerini bireysel olarak teyit edebilirsiniz.

5. Evin Fiziki Durumu ile Rapor Uyumlu mu?

Bazı durumlarda evin durumu raporda hatalı yansıtılabilir. Oda sayısı, m², konum gibi detayların raporda doğru yazıldığından emin olun.

Ekspertiz Masrafı Ne Kadar?

2025 itibariyle ekspertiz ücretleri ortalama olarak şu aralıklarda değişmektedir: